开课仪式：
2024年10月26日18：30，武汉大学城市设计学院《大师哲思》课程在专教楼报告厅正式开讲。第五讲由英国社会科学院院士、同济大学教授朱介鸣担任主讲嘉宾，由武汉大学城市设计学院副院长武静教授主持。
张文军书记和詹庆明教授向朱介鸣院士颁发纪念牌
武静副院长介绍主讲人朱介鸣院士基本情况
第五讲内容
朱介鸣院士讲座的主题为“土地产权塑造城市空间关系：城市规划的专业核心”。朱院士首先阐述了土地产权的基本概念和相关理论，然后通过丰富的照片带领大家 “阅读”城市空间肌理，辨析城市空间关系，揭示土地产权塑造空间格局的理论机理，并通过越南西贡、伦敦、上海等多个国内外的典型城市案例，详细讲解了土地产权对空间格局形成的影响，强调基于土地产权的控制性规划是城市规划的专业核心，最后论述了如何通过土地产权的合理设置来实现城市建设与发展中效率与公平的双赢。
朱院士开讲
第一部分：什么是土地产权
朱院士首先阐述了土地产权理论，从产权的定义类推，说明土地产权本质上由四个权利束组成：土地使用权、土地开发权、土地收益权和出让以上部分或全部权利束的权利。他以中国的土地产权制度为例做了解析，指出中国大陆的城市土地为国家所有，农村土地为集体所有。1988年，城市土地商品化废除了国有土地无偿使用的做法，实行土地使用权有偿出让的新政策，但这实际上是“有限期的私人土地拥有”，因为受让者在期限内拥有土地产权的四个权利束。
接着，朱院士继续讲解土地与其他资产在产权设置上的不同，指出土地的使用权和开发权受到规划管控的限制，正是控制性详细规划(Zoning，以下简称控规)等政府管控工具约束界定了土地产权。他对比了伦敦大火后的多个因产权问题而未实施的重建规划方案，指出规划方案的编制与实施必须对土地产权进行充分研究。然后，他以浙江一个镇的乡村空间重构规划方案为例，指出城乡规划从业者不仅需要理解规划对城市土地产权配置的影响，还需了解规划对乡村土地产权格局的影响。
控规：界定土地产权
第二部分：城市空间结构背后的土地产权：越南西贡的城市“阅读”
朱院士通过其对越南西贡的实地考察，向观众展示了大量越南城市的街景照片，指出越南的土地产权制度为社会主义全民所有制，乡村与城市无偿分配宅基地，人多地少，土地稀缺，由于规划控制的缺失，越南城市土地的利用效率较低：因为地块细小，容积率过低，自建住宅因家庭人口增多而增加建筑面积，忽视规划控制的基本要求，自主提高容积率，从而导致高密度、低强度的土地低效利用格局。
朱院士介绍西贡市实地考察情况
朱院士进一步通过上海、纽约等城市的实证分析指出，在高人口密度的背景下，城市土地资源非常稀缺，虽是以公平分配为出发点，但导致了土地划分细碎，而城市化发展下人口不断增长，因此房屋建筑面积匮乏，土地利用低效，从而出现租金昂贵或违章建设等现象。朱院士提到，从土地产权的角度来看，这些现象是在“公地”和“反公地”共存的情况下产生的,二者为土地产权制度优化的两个障碍。他详细阐释了“公地”与“反公地”现象：若一项资源（产）的产权没有被明确界定，没有被界定的资源（产）的价值会被置于“公共领域”，人们会无序地争夺这处于“公共领域”的价值，从而导致“租值耗散”和资源的低效利用，这种土地产权状况会导致“公地悲剧”。朱院士通过汕头城中村的数据具体展现了“公地悲剧”现象，汕头城中村容积率为2.95（代表土地经济效益），建筑密度高达60%（代表环境效益），而相同地段的商品房小区规划所规定的容积率是3.0，建筑密度为30%，可见经济效益和环境效益都未实现。反之，资源（产）被多个业主同时拥有，每个人都能排斥其他持有者的使用决定，因此业主间无法达成共识，土地难以（再）开发，导致土地资源停留在低效利用的状态，被称为“反公地悲剧”，对应的现实是“钉子户”现象。
朱院士指出，“反公地”与“公地”的共存导致了土地资源利用不充分和环境设施过度消耗，两者的共同作用构成了一种恶性循环机制，导致城市环境不断恶化，加剧了住房短缺和土地稀缺，增加了社会不公平，城市被固化在不可持续的状态中,这也是越南西贡城市空间形态不可持续发展的原因。为此，朱院士强调，对于高密度低收入的发展中国家的城市，没有土地的高效利用，就不会有公正的城市社会和宜居的生态环境，这些城市的建设必须避免“公地”和“反公地”现象。
“公地”与“反公地”产权的同时作用导致了不可持续的城市形态
第三部分：基于土地产权的控规是城乡规划的专业核心
朱院士介绍了“公地”与“反公地”现象下的两类居住用地开发形态：小地块自发建设将呈现为高建筑密度和低容积率，而大地块集中开发呈现为低建筑密度和高容积率，前者低效、后者高效。他指出小地块自发建设与大地块集中开发的差别在于控规。为了详细说明，他从欧洲规划简史引入，讲解了控规确定城市空间关系、形成城市长远发展所依赖的路径。他指出，由于土地地块之间的相互依赖而引起的外部性很明显，仅凭市场机制无法将土地定价中的正/负外部性成本/收益内部化。负面外部性的不利影响不会通过市场交易过程自主修正，没有第三方干预难以将外部性内部化，结果是社会承担后果。因此，土地使用权和开发权必须由控规来界定，以便内部化外部性。控规通过对使用权和开发权的事先界定，一方面削弱了个体对随意使用土地给周边地块带来负外部性的权利，但另一方面也保障了他不受周边地块随意开发带来负外部性的影响。这实际上是界定、强化了个体对土地的权利，有利于土地的市场交易，高效利用和社会公平。控规也因此被认为是维护集体利益的社会权利。
朱院士指出，控规是城乡规划制度的核心，控规与市民的利益最为相关，是城乡空间品质的制度保障；控规是总规实施的手段，控规的失误将导致总规的意志无法实现。他通过上海市陆家嘴办公区、大学路的案例阐述了控规缺失带来的后果，提出控规是城市化空间发展的“游戏规则”，是空间管制的工具。例如陆家嘴办公区以车行优先，人行被边缘化。上海的大学路是比较宜人的尺度，规划为上办公下店铺，曾一度受到褒奖，但因规划后空间管制的缺失，商业不断上楼，沦为普通的商业区。朱院士指出，国土空间规划和发展战略规划适用于增量型的城市新区开发，而存量型的城市旧城更新仍需依赖控规来保障有序的空间利用。
控规是城市化空间发展的“游戏规则”
第四部分：在规划中合理配置土地产权实现城市建设与发展的效率与公平
如何通过合理的规划配置土地产权实现城市建设与发展中效率与公平的双赢？朱院士以当前国土空间规划“三区三线”划定、建设用地指标的空间分配为例，进行了讲解。他指出建设用地指标是城市化的红利，其分配事关社会公平，需要合理配置。他以上海闵行区七宝镇联民村利用集体土地建租赁房为例，进行了讲解：集体建设用地确权后入市，土地产权不再模糊、不再残缺，集体土地的“生产资料”属性转变为资产属性，这对村民的发展有利，但集体土地的入市只有在发达地区才有更大的需求，才能实现更大的价值。城市市民已经占有存量建设用地，增量建设用地指标应该在尚未城市化的农民之间均等分配，然后建立省域或跨省建设用地指标交易市场，土地要素通过市场机制分配到最需要的城市，通过建设用地指标交易，发达地区城市与欠发达地区乡村分享国家城市化发展的红利。这样便有助于建设用地的高效利用，真正帮助相对弱后的乡村，推动社会公平。
朱院士的讲座引发了在场听众的热烈反响，现场师生踊跃提问，提出了关于控规实施效果与困难、规划中小街区密路网模式的应用以及乡村“乡约式控规”等问题。朱院士从土地产权视角一一作了详细解答。短短两个小时，朱院士对土地产权的定义、土地价值的实现与分配、土地开发中的规划管控缺失的影响、土地产权配置与社会公平等各个方面作了全方位、深层次的讲授，强调了控规对空间塑造的重要性，对实现空间利用效率和空间公平的必要性，激发了在场师生的思考，意犹未尽。
互动环节现场踊跃提问
大师哲思第五讲圆满结束，朱介鸣院士的精彩分享，不仅让在场师生深刻理解了土地产权制度与城乡规划专业核心的密切关系，理解了城乡规划通过土地产权配置塑造城乡空间格局的逻辑机理，理解了城乡规划在促进国土空间高质量发展、实现共同富裕这些国家重大战略中的使命、担当，还让在场师生对城乡规划专业的大有可为充满了信心，为坚守城乡规划专业的核心，积极作为，指引了方向。
现场大合影
人物简介：
朱介鸣，英国社会科学院院士、同济大学教授、上海同济城市规划设计研究院总规划师、中国城市科学研究会新型城镇化和城乡规划研究专业委员会主任委员。多年来持续关注研究市场经济下的规划实施，城市发展中的土地产权制度分析，探讨模糊土地产权、转型经济的“地方发展政体”和“单位—企业”市场制度对城市发展的作用，城市化过程中的土地寻租和租金耗散，集体土地产权和路径依赖式产权变革对乡村发展和城乡空间构造的作用。发现土地产权结构决定城市空间关系。提出基于城市化空间公平理念的“乡乡差别”，高密度低收入亚洲城市发展中控制性规划缺位造成“公地”和“反公地”产权的“双重悲剧”等概念。
